Allgemeine Informationen zu Griechenland Immobilien

Nachfolgende Informationen zum Kauf einer Immobilie in Griechenland dienen ohne jeden Anspruch auf Vollständigkeit vorrangig der Orientierung. Alle Angaben erfolgen ohne Gewähr. Allgemeiner Stand: Ende 2005 (partiell Ende 2010 / Anfang 2013, Mitte 2015), sofern nicht ausdrücklich anders angegeben oder erkennbar.

Griechenland erfreut sich bei deutschen Interessenten für eine Immobilie im europäischen Ausland hoher Beliebtheit, wobei neben der klassischen Nutzung als Ferienwohnung zunehmend auch der Aspekt des Ruhe- und Alterssitzes eine Rolle spielt. Global gesehen unterliegen Grunderwerb und Immobilienkauf in Griechenland ähnlichen Rechtsprinzipien wie in Deutschland. Andererseits sind jedoch einige wesentliche Besonderheiten zu beachten, wie z. B. der nicht existierende „Öffentliche Glaube“ in Grundbucheinträge sowie auch spezielle Regelungen bezüglich der gutgläubigen oder bösgläubigen Ersitzung, der in Griechenland wegen des unzulänglichen Grundbuchwesens eine besondere Bedeutung zukommt.

Jede Übertragung einer griechischen Immobilie bedarf grundsätzlich der Beurkundung durch einen griechischen Notar. Ausländische Notare sind definitiv nicht zur Beurkundung von Rechtsgeschäften bezüglich griechischer Immobilien berechtigt. Weiterhin sei ausdrücklich darauf hingewiesen, dass Notare in Griechenland nur eine beurkundende Funktion ausüben, also nicht der umfassenden Überprüfungs- und Hinweispflicht eines Notars in Deutschland unterliegen! Pflicht und Verantwortung für die Überprüfung der Besitzverhältnisse obliegen somit ausschließlich dem Käufer. Ebenso ist zu erwähnen, dass trotz der diesbezüglichen Rechtsunsicherheit vor Abschluss des endgültigen Vertrags häufig ein notarieller Vorvertrag errichtet wird.

Soll die Übertragung der Immobilie durch einen Vertreter abgewickelt werden, benötigt dieser dazu eine entsprechende notarielle Vollmacht; die sowohl von einem griechischen als auch von einem Notar eines Landes des Haager Beglaubigungsabkommens beurkundet werden kann. .
Wenn zumindest einer der Vertragspartner seinen ständigen Wohnsitz im Ausland hat, kann die Beurkundung des Immobiliengeschäfts auch durch die zuständige griechische Auslandsvertretung (Botschaft, Konsulat) erfolgen. In diesem Fall bestand und besteht kein Anwaltszwang. Wie nachstehend ersichtlich wird, sollten jedoch insbesondere ausländische Käufer schon im Vorfeld der Kaufanbahnung einen im griechischen Immobilienrecht versierten Rechtsanwalt in Griechenland einschalten.
Überprüfung der Besitzverhältnisse einer Immobilie

Vor jedem weiteren Schritt ist die akribische Überprüfung der Titel und Besitzverhältnisse der Immobilie erforderlich, zumal in vielen Regionen Griechenlands immer noch kein Katasterwesen im deutschen Sinn existiert. Hier werden stattdessen Verzeichnisse der Eigentümer von Immobilien bzw. Inhaber dinglicher Rechte im Zuständigkeitsbereich des jeweiligen lokalen Grundbuchamts (griechisch: Ypothikofylakio = wörtlich: Hypothekenregister) geführt, die wiederum auf Grundverkehrs-, Hypothekenregister usw. verweisen. Nachforschungen in den entsprechenden Registern und Verzeichnissen darf allerdings nur ein griechischer Rechtsanwalt vornehmen. Der beteiligte Notar ist dagegen nicht zur Recherche im Grundbuch befugt und kann somit auch nicht dafür haftbar gemacht werden.

Der Käufer einer Immobilie in Griechenland oder eines dinglichen Rechts an einer solchen ist zur Abgabe einer Erklärung zur Grunderwerbssteuer bzw. Immobilientransaktionssteuer verpflichtet. Diese Erklärung wird gemeinsam mit dem Verkäufer abgegeben und vor Unterzeichnung des Kaufvertrags von dem Käufer oder seinem Vertreter bei dem Finanzamt eingereicht, in dessen Zuständigkeitsgebiet die Immobilie liegt und bei dem – ebenfalls vor Vertragsunterzeichnung – auch die gegebenenfalls anfallende Steuer für die beabsichtigte Transaktion zu entrichten ist.
Nicht zuletzt auf Druck der sogenannten Troika (sprich der Gläubiger Griechenlands) wurde schließlich die Grunderwerbsteuer mit Wirkung ab 2014 auf 3% des wie vorstehend beschrieben festgestellten Transaktionswert gesenkt, parallel jedoch eine neue sogenannte „Zugewinnsteuer“ eingeführt, die per Definition den Verkäufer belastet und in extremen Fällen dazu führte, dass er für den Verkauf seiner Immobilie sogar noch Geld aus eigener Tasche zuschießen musste.

Der für die Berechnung der Immobilientransaktionssteuer sowie auch diverser Honorare, Gebühren und Kosten maßgebliche Wert bzw. Kaufpreis einer Immobilie wird in Griechenland von dem Finanzamt bestimmt. Sofern die Immobilie in einem Gebiet mit definierten Preiszonen liegt, berechnet sich ihr nomineller Wert (Regelpreis bzw. „sachwertorientiert bestimmter Wert“) unter Einbeziehung ebenfalls vordefinierter pauschaler Faktoren auf Basis des entsprechenden Zonenpreises. Der Wert außerhalb dieses Zonensystems liegender Immobilien wird dagegen auf der Basis zeitnaher Transaktionen vergleichbarer Immobilien bestimmt. Schließlich kommt in einigen Gebieten auch ein gemischtes System zur Anwendung, wobei der Grund auf Referenzbasis und Gebäude nach Werttabellen eingestuft werden. Der reale Kaufpreis / Vertragswert wird nur berücksichtigt, wenn er höher liegt als der vom Finanzamt festgesetzte Wert.

Voraussetzungen für den Vertragsabschluss

Unabhängig von seiner Staatsangehörigkeit und seinem Wohnsitz oder „gewöhnlichen Aufenthalt“ muss der Käufer einer Immobilie in Griechenland über eine griechische Steuernummer verfügen bzw. vor Vortragsabschluss beantragen. Letzteres kann auch durch einen bevollmächtigten Vertreter geschehen. (Für Informationen zu Verfahren und benötigten Unterlagen siehe Erwerb einer griechischen Steuernummer)

Dem beurkundenden Notar sind vor Vertragsunterzeichnung wie vorstehend erwähnt der Vermessungsplan der Immobilie, sowie der Beleg über die Zahlung der – sofern – fälligen Grunderwerbsteuer beizubringen. Unabdingbar ist gemäß der aktuellen Gesetzeslage (Stand: Anfang 2013) auch die Vorlage der rechtsverbindlichen Erklärung eines Architekten / Ingenieurs, die Immobilie persönlich inspiziert und keinerlei Bauverstöße festgestellt zu haben. Paradoxerweise gilt dies für alle Landstücke (also sogar auch landwirtschaftliche Nutzflächen, auf denen nachweislich niemals irgend eine Bautätigkeit erfolgte) und bringt erhebliche Kosten mit sich.

Der Käufer (wie im übrigen natürlich auch jede andere kontrahierende Partei) kann sich von einem einschlägig bevollmächtigten Vertreter sowohl vor dem Finanzamt und allen übrigen Behörden als auch vor dem Notar vertreten lassen. Die Vollmacht für den Immobilienerwerb muss vor einem in- oder ausländischen Notar oder einer griechischen (Auslands-) Vertretung (Botschaft, Konsulat) beurkundet werden.